28.02.2018 – Private Zufahrt zum Grundstück sichern / Baugenehmigung reicht nicht aus

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Viele Grundstücke haben keinen direkten Zugang zur Straße. Zu erreichen sind solche Hinterliegergrundstücke nur über ein anderes Privatgrundstück. Wer ein Haus in „zweiter Reihe“ erwerben möchte, sollte sich rechtlich unbedingt absichern. Denn selbst wenn eine Baugenehmigung vorliegt, muss der Käufer unter Umständen mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, dessen Grundstück nutzen zu dürfen.

 

Grundstücke müssen öffentlich zugänglich sein

Hinterliegergrundstücke, auch Hubschraubergrundstücke genannt, dürfen nur bebaut werden, wenn der Zugang für Rettungskräfte und Entsorgungsdienste über das vordere Nachbargrundstück gesichert ist. Das kann erreicht werden, indem der Eigentümer des zur Straße liegenden Grundstücks gegenüber der Baubehörde eine sogenannte Baulast übernimmt. Erst dann wird eine Baugenehmigung für das eingeschlossene Grundstück erteilt. Mitunter werden mit einer Baulast auch Parkplatzflächen gegenüber der Bauverwaltung abgesichert. Eingetragen wird die Baulast im Baulastenverzeichnis.

 

Baugenehmigung ist nicht alles

Sollte der Eigentümer, der die Baulast übernommen hat, auf der Grenze zum hinteren Grundstück eine Mauer bauen, um dem Nachbarn den Zugang zum Grundstück zu vereiteln, könnte die Bauverwaltung ihn zwingen, die Mauer abzureißen. Aber Achtung: Eine Baulast garantiert dem Eigentümer, der auf die Nutzung des vorderen Nachbargrundstücks angewiesen ist, noch keinen Zugang zu seinem Grundstück. Mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast ist das eingeschlossene Grundstück zwar baurechtskonform. Doch solange kein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbart worden ist, kann der Grundstückseigentümer seinem Nachbarn verbieten, das hintere Grundstück zu betreten. Dasselbe gilt für die Nutzung des in der „zweiten Reihe“ befindlichen Parkplatzes. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm hat dies bekräftigt (06.07.2017, AZ 5 U 152/16).

 

Deal mit dem Nachbarn

Um das vordere Grundstück nutzen zu dürfen, sollte sich der Käufer eines eingeschlossenen Grundstücks vom Nachbarn Nutzungsrechte einräumen lassen. Diese Rechte sollten durch eine sogenannte Grunddienstbarkeit abgesichert werden, die nur der Eigentümer des zur Straße liegenden Grundstücks bewilligen kann. Ein Wegerecht garantiert dem Betroffenen beispielweise, über das Nachbargrundstück zu seinem eigenen Grundstück laufen oder fahren zu dürfen. Eine Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch verbrieft und das privatrechtliche Pendant zur öffentlich-rechtlichen Baulast. Bei Hinterliegergrundstücken darf sie nicht fehlen. Betroffene sollten daher unbedingt prüfen, ob sie rechtlich ausreichend abgesichert sind. Auskünfte zur Baulast und zur Grunddienstbarkeit erteilt die Notarin oder der Notar Ihres Vertrauens.

 

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.

 

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