11.07.2022 – Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern – Blick in die Teilungserklärung schützt vor Überraschungen

Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt neben der einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch das Grundstück – und zwar zusammen mit der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Interessenten sollten vor dem Kauf die Teilungserklärung einsehen, um sich über die Flächen, die nur ihnen gehören, das Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte zu informieren. Soll ein Kfz-Stellplatz mitgekauft werden, muss dieser im Wohnungsgrundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung ausdrücklich vermerkt sein oder über eine eigene Grundbuchbezeichnung (Teileigentumsgrundbuch) im Kaufvertrag explizit genannt werden. Zudem benötigen die neuen Besitzer für einige Umbaumaßnahmen oder eine gewerbliche Nutzung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Hinzu kommen monatliche Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der gesamten Immobilie.

 

Vor dem Kauf Teilungserklärung prüfen

Käufer sollten unbedingt vorab die Teilungserklärung sowie den Aufteilungsplan mit dem Grundriss der Wohnung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung einsehen. Zur Teilungserklärung gehören unter anderem Angaben zum Sondereigentum, das nur dem jeweiligen Besitzer gehört, und zum Gemeinschaftseigentum. Die ebenfalls enthaltene Gemeinschaftsordnung informiert über die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Manchmal sind einer Wohnung Sondernutzungsrechte beispielsweise für den Garten zugeordnet. Dies ist nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen und kann dann in der Teilungserklärung nachgelesen werden. Sie belegt zudem, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde und ist damit die Voraussetzung für das Wohnungseigentum.

 

Kfz-Stellplatz wird nicht automatisch mitverkauft

Jeder Wohnung und allen Stellplätzen, sofern vorhanden, ist in der Teilungserklärung eine Nummer zugeordnet. Die Wohnung, der Keller und der Stellplatz, die man besichtigt hat, müssen hier mit derselben Nummer verzeichnet sein, die auch im Grundbuch steht. Andernfalls handelt es sich um eine andere Wohnung. Besonders wichtig ist zu prüfen, ob ein Stellplatz oder eine Garage eine eigene Grundbuchbezeichnung hat. Oftmals vermuten neue Eigentümer, diese Abstellmöglichkeiten würden automatisch mitverkauft. Es kann aber sein, dass hierfür Teileigentum gebildet wurde und eine eigene Grundbuchbezeichnung vorliegt. Wird die Grundbuchbezeichnung im Kaufvertrag nicht explizit genannt, verbleiben der Stellplatz oder die Garage im Eigentum des Verkäufers.

 

Eigentümer sind an Gemeinschaftsregeln gebunden

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird gleichzeitig Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist automatisch an deren Regeln gebunden. Diese Rechte und Pflichten befinden sich in der Gemeinschaftsordnung und ergänzen die gesetzlichen Regelungen. Unter anderem geht es darum, wie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, die Durchführung von Sanierungs- und Umbaumaßnahmen oder die Kostenverteilung geregelt sind. Auch eine Nutzungsänderung, zum Beispiel wenn die Wohnung für ein Gewerbe genutzt werden soll, bedarf gegebenenfalls der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

 

Kostenfallen vermeiden

Da Wohnungsbesitzer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum erwerben, müssen jeden Monat Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen gezahlt werden. Käufer sollten prüfen lassen, ob alle bisherigen Hausgelder bezahlt sind, wie hoch die Rücklage ist und welcher Anteil auf ihre Wunschwohnung entfällt. Der Verkäufer sollte mitteilen, ob die Eigentümergemeinschaft Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen plant, die zu einer Sonderumlage führen. In manchen Fällen ist im Grundbuch vermerkt, dass der Verkauf der Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erfordert. Diese Zustimmung muss in aller Regel erteilt werden und wird vom Notar eingeholt.

 

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter https://notar.de/ den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

 

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